Was darf der Vermieter umlegen?

1. Umlagefähige Kosten – das darf der Vermieter berechnen

Umlagefähige Kosten sind alle laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die beim Betrieb des Gebäudes entstehen. Sie müssen im Mietvertrag ausdrücklich als „Betriebskosten“ vereinbart sein.

Typische umlagefähige Kosten:

• Heizung & Warmwasser (inkl. Brennstoff, Wartung, Messdienstleister)
• Wasser & Abwasser
• Müllabfuhr (Restmüll, Bio, Papier)
• Hausreinigung (Treppenhaus, Flure, Keller)
• Gartenpflege (Rasen, Sträucher, Wege)
• Hausmeister – aber nur für technische & pflegerische Tätigkeiten
• Gebäudeversicherung (z. B. Wohngebäudeversicherung)
• Allgemeinstrom (Treppenhaus, Außenbeleuchtung)
• Schornsteinfeger
• Fahrstuhl (Wartung, Betrieb, Strom)
• Grundsteuer

Diese Liste basiert auf § 2 BetrKV und deckt die meisten üblichen Positionen ab.

2. Nicht umlagefähige Kosten – das darf der Vermieter NICHT berechnen

Viele Fehler in Nebenkostenabrechnungen entstehen, weil Vermieter Kosten umlegen, die eigentlich nicht umlagefähig sind. Diese Kosten musst Du nicht zahlen:

• Reparaturen & Instandhaltung (z. B. defekte Heizung, kaputte Lampen)
• Verwaltungskosten (z. B. Buchhaltung, Bankgebühren, Porto)
• Rechtsschutzversicherung des Vermieters
• Rücklagen (Instandhaltungsrücklage bei Eigentümergemeinschaften)
• Modernisierungskosten
• Abschreibungen (AfA)
• Neubepflanzung oder größere Gartenumgestaltungen

Wenn solche Positionen in Deiner Abrechnung auftauchen, solltest Du nachfragen oder Einsicht in die Belege verlangen.

3. Hausmeisterkosten – ein häufiger Streitpunkt

Hausmeisterkosten sind grundsätzlich umlagefähig – aber nur für Tätigkeiten, die tatsächlich mit Pflege und Betrieb des Gebäudes zu tun haben.

Umlagefähig:

• Reinigung von Außenflächen
• Kleinere Pflegearbeiten
• Kontrolle der Haustechnik

Nicht umlagefähig:

• Verwaltungstätigkeiten
• Wohnungsabnahmen
• Reparaturen

Wenn der Hausmeister „alles macht“, lohnt sich ein genauer Blick in die Abrechnung.

4. Wie prüfst Du, ob Deine Nebenkosten korrekt sind?

Die beste Orientierung bekommst Du, wenn Du Deine Nebenkosten mit typischen Werten vergleichst. Dafür kannst Du den Nebenkostenrechner nutzen:

Zusätzlich solltest Du:

• die Abrechnung mit dem Vorjahr vergleichen
• Belegeinsicht verlangen, wenn etwas unklar ist
• auf ungewöhnlich hohe Einzelpositionen achten

5. Was tun, wenn unzulässige Kosten enthalten sind?

Wenn Du feststellst, dass Kosten falsch oder unzulässig sind, kannst Du Deinen Vermieter schriftlich um Korrektur bitten. Du hast das Recht auf:

• Belegeinsicht
• Erklärung einzelner Positionen
• Korrektur der Abrechnung

Viele Vermieter reagieren kooperativ, wenn Du freundlich und konkret nachfragst.