Nebenkosten für Vermieter – Was gehört wirklich dazu?

1. Umlagefähige Nebenkosten (trägt der Mieter)

Umlagefähige Nebenkosten sind Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV. Diese Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

• Heizung & Warmwasser
• Wasser & Abwasser
• Müllabfuhr
• Gebäudeversicherung
• Grundsteuer
• Hausreinigung & Gartenpflege
• Allgemeinstrom
• Hausmeister
• Schornsteinfeger
• Aufzugskosten

Eine vollständige Liste findest Du auf unserer Seite Umlagefähige Nebenkosten.

2. Echte Vermieterkosten (nicht umlagefähig)

Diese Kosten trägt der Vermieter selbst – sie dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Sie sind entscheidend für die tatsächliche Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.

• Instandhaltung & Reparaturen
  Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Sanitär, Fassade, Treppenhaus
• Modernisierung & Sanierung
  energetische Maßnahmen, neue Heizungen, Dämmung, Bäder
• Verwaltungskosten
  Hausverwaltung, Buchhaltung, Steuerberater, Kommunikation
• Rücklagenbildung
  für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen
• Finanzierungskosten
  Zinsen, Tilgung, Bereitstellungszinsen
• Vermietungsaufwand
  Inserate, Makler, Mieterauswahl, Übergaben
• Risiken
  Mietausfall, Leerstand, Rechtskosten

Diese Kosten bestimmen die tatsächliche Rendite – nicht die umlagefähigen Nebenkosten.

3. Warum Vermieter beide Kostenarten kennen müssen

Viele Vermieter unterschätzen die nicht umlagefähigen Kosten. Wer nur auf die Mieteinnahmen schaut, ohne Instandhaltung, Verwaltung und Rücklagen zu berücksichtigen, kalkuliert zu optimistisch.

Eine realistische Vermietungsrechnung besteht aus:

• Nettomiete
• – nicht umlagefähige Kosten
• – Rücklagen
• – Finanzierungskosten
• = tatsächlicher Cashflow

Die umlagefähigen Nebenkosten sind dagegen ein durchlaufender Posten.